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江西地产首富,一夜归零

时间:04-15 来源:休闲娱乐 访问次数:129

江西地产首富,一夜归零

人类的悲欢,有时候并不共通。4月13日这一天,是孙宏斌的融创复牌的日子,也是张园林的新力退市的日子。对于这两名地产大佬不同的结局,外界给予的评价恰成两级:给融创董事局主席孙宏斌的,是掌声居多,给新力控股董事长张园林的,则是骂声一片。之所以受到不同评价,因为两人面对公司债务违约,态度截然不同。融创债务违约后,孙宏斌顶着一头白发,四处奔走以挽救融创;新力债务违约后,张园林则退出债权人聊天群。爆雷一年多以来,将总部从上海搬回南昌的新力,除了保交楼有声势之外,并无太大水花。尽管债权人们对此愤怒不已,但在不算短的一段时间里,他们对新力还是抱有幻想:希望张园林能够像孙宏斌一样,采取有力的动作化解公司债务。然而,随着新力退市的尘埃落定,债权人们的梦彻底醒了:新力本不是融创,张园林也不是孙宏斌。至此,新力成为房企债务风波以来首个退市企业。年年挺住了,这次没挺住“预料到新力有这么一天。高负债、高周转、高杠杆三高模式,一旦遇到地产行情下行、融资渠道收窄,就行不通了。”4月13日,一名跟新力打过交道的供应商告诉「市界」。伏笔早在多年前就埋下了。2017年,成立刚满七年的新力,不仅将总部从江西搬到了上海,还宣布实行“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。这家偏安一隅的房企,想以此冲击千亿规模。161.3亿元、428.1亿元、887.3亿元,新力2016-2018年的销售额不断飙升中,新力员工的内心也充满了自豪感。“你能肉眼见到的项目越来越多,公司规模越来越大。”新力江西前员工郭澄向「市界」回忆道。与之成正比的,是新力优渥的员工待遇。如果以具体岗位来看,郭澄们能拿到的年薪在10-20万元不等。要知道,江西2018年平均年薪,仅为7万元左右。新力的福利,也令人羡慕,“几乎每年都会出国旅游,如马尔代夫、马来西亚、泰国等国家。”郭澄说。然而,华丽衣袍下,危机暗伏。尽管新力当时一副黑马之姿,但其实“那时候,大家年年都说(新力)不行。”郭澄表示,新力当时碰到的困难,是大多数房企都会遇到的问题:资金周转不畅。因为,高周转开发模式,除了需要大量的土地储备做支撑,还需要融资速度快,以便给高周转提供资金保障。2015年销售规模不到50亿元的新力,维系高周转模式的钱从哪里来?新力采用的是高杠杆模式:通过银行和信托借钱买地,借的资金越多,杠杆也就越高。高周转、高杠杆模式下,新力虽迅速扩大了规模,但债务居高不下。2016年-2018年期间,新力的净负债率分别为300%、205%、285%。相比同业数据,2018年中国上市房企平均净负债率仅为78%,新力的净负债率比行业均值高出两倍。郭澄们不是没嗅到危险。他们有时候会在午间休息,或是下班后聊及公司的忧患。“但相比于危机感,眼前的工作更需要我们花力气。并且,小人物怎么能左右大人物的命运?”更何况,新力“年年都说不行,但年年都挺过去”的事实,令郭澄们有种错觉,公司会一直挺下去。为了减轻资金压力,2018年开始,新力加大合作开发的比例。同时,为了更好的融资,2019年5月24日,新力向港交所递交了招股书。“不往前走不行了,不上市也不行,那么多员工要吃饭。”郭澄向「市界」感叹道。实际上,从新力当年800页招股书来看,其披露的40多页风险因素,都流露出新力的重重挑战:可能没钱付物业开发项目、可能没钱付土地出让金、可能没钱还债……“在债务违约之前,有的楼盘长达半年时间,工资延期发放。如果新力真的过的很好,也不会着急去上市。”郭澄解释道。同年11月15日,新力正式登陆港交所。不过,外界发现,2019年新力净负债率从240%骤降至67%,少数股东权益成了其负债率和利润的调节器。具体而言,新力是通过做低少数股东权益的净资产收益率,把合营联营公司的大量利润装进母公司,使得归母利润大幅度增长,让新力在账面上获得一个不错的财务成绩。但是,资本市场是张晴雨表,对于企业的实力一清二楚。“新力上市前路演时,一级市场对它的股票并不太看好,认购不踊跃积极。新力为此曾找一些承销商包销公司的股票。”一名接近新力的人士告诉「市界」。新力上市,让张园林迎来高光时刻,2020年,张园林夫妇以14亿美元,跻身《2020福布斯中国400富豪榜》第354位,一度成为江西地产首富。但很快,美丽的泡沫被刺破了,2021年1月1日开始,限定开发商融资的“三道红线”政策正式实行,新力的“三高”模式走不通了。▲(图源/视觉中国)新力最早的爆雷苗头,是当年7月的一封《新力地产老板张园林求救信》。信中称,为了上市集资,张园林被一个金融诈骗团伙套路,他们一步步诱导张园林欠下16亿港元(约14亿人民币)高利贷。尽管新力此后辟谣了,但上述接近新力的人士告诉「市界」,这件事应该是真的。所谓的“金融诈骗团队”是香港的公司。只不过,这是一个明面上的陷阱。也就是说,新力方面大部分是知情的。很多公司在香港上市,股票没人买的情况下,市场上就有一些高利贷机构借钱给公司,公司拿这个钱去买自己的股票。“但如果股价上不去,一直跌,那公司就自己把自己给套牢了,高利贷的窟窿也堵不上了。”上述人士解释道。不是不想救,是真没钱了屋漏偏逢连夜雨。张园林恐怕没料到,他的另一个举动,将新力加速推向深渊。2021年9月,张园林在新力境外投资者聊天群里说,公司目前正在采用各种方式,加快应对10月份到期的美元债,有新进展马上与大家沟通。留下这么一句话后,张园林便退出了群聊。这引发投资人的强烈不满。随后,新力便发生了股价闪崩、公司停牌、裁员降薪、楼盘停工、年报停发等事件。债务危机爆发之后,这家最年轻的黑马房企也曾自救过。新力先后卖掉了新力物业、江西阳炎、安徽新创等资产“回血”,张园林也曾出售部分个人股权用于偿债。“当时新力把江苏省的大概10个项目推荐给我们,希望我们接盘。”一位来自上海的房企人士曾向媒体透露。然而,眼看着债务摊子无法收拾,新力态度变得消极起来。从2021年9月20日停牌以来,新力发布的几十条公告,几乎都是作为上市公司,不得不发的例行公告:每月的销售数据、月度证券变更表等。除此之外,新力没有任何实质性动作。这使得债权人愤怒不已,“在选择躺平的路上,没有任何一家爆雷房企,做得像新力一样彻底。”对此说法,仍留在新力的一名员工不以为然,她告诉「市界」,“去年一年都交了很多房,说躺平是不了解情况。”然而,对新力债权人们来说,他们希望新力做的,不仅仅是保交付。债权人王静就希望新力如融创一样,采取有力的动作化解债务,或引入新股东,或寻求债务重组。“新力看起来反而像是坐等退市。”王静向「市界」吐槽道。王静们还希望张园林能如孙宏斌一样,至少能时不时出现在公众视线里,给所有债权人一颗定心丸。但从2021年9月18日“退群”算起,张园林已经“消失”了整整将近600天。“和善。”「市界」接触的多名新力前员工,用这两个字来评价前老板张园林。“以前项目少的时候,张老板会不时地到项目上视察。在便利店等地方见到张老板,他也没有架子地跟我们打招呼。”郭澄回忆说。郭澄一度不理解:素来和善的张老板,为什么不救新力?但分析了下,他认为,“新力相当于张老板的子女,为人父母哪会不救,无非是实在没办法了。”从种种迹象来看,张园林似乎的确没办法了。“新力本来上市的时候就挺窘迫的,都要往里面掏钱。所谓的‘金融诈骗团队’,也将新力的钱掏空了。更何况,公司也上市没多久,融资时间和能力有限。”前述接近新力的知情人士告诉「市界」。这从新力的财务数据上可以看出。截至2021年6月30日,新力的总借款为295.69亿元,其中1-2年到期的债务合计达到234亿元,2022年中到期的债务134亿元。“作为股东要救新力,就需要补上所有的负债与有形资产的差额,加上大量的现金为公司提供流动性。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉「市界」。对于一些明股实债而又资金未完全到位,需要承担连带责任的股东来说,如果实际控制人积极施救公司,“这些股东就需要继续履行出资责任或承担连带责任。这是他们不愿意的。”IPG中国首席经济学家柏文喜告诉「市界」。对于一些已经拿到丰厚回报的优先级股东来说,“他们的利益得到了保证,站在他们的立场来看,是不会再将钱掏出来的。”黄立冲说。张园林不仅没有孙宏斌那样的人脉资源,就连他的“援军”——江西五建、广西路港也陷入困境。这两家公司的实控人,分别是张园林的哥哥张国印、弟弟张国金。据新力赴港上市的招股说明书披露,新力聘请江西五建和广西路港,为其物业开发项目提供建筑及相关服务。其中,江西五建侧重于提供建筑、工程承包、安装等服务,而广西路港主要提供防火设施、水、电供应设施等。不仅如此,2018年末,新力还为广西路港7亿元的借款进行担保。一荣俱荣,一损俱损。在新力出现重大债务违约,导致其债股同时出现暴跌并停牌的2021年,张国印的江西五建深陷金融借贷纠纷,其弟张国金的广西路港也被卷入多起官司之中。留下的残局,该如何收场?新力退市之后,该何去何从?一个公司如果上市公司的地位被取消,并不等于它一定会倒闭。“新力除牌之后,会在公司重组方面比以前难度大。但无论除不除牌,新力的烂摊子都会存在。”黄立冲告诉「市界」。▲(图源/视觉中国)首当其冲的,是债权人们追讨欠款无门。王静是新力广东惠州项目的供应商,新力还有20万元的欠债没给她结算。王静拿到手的一张新力商票,时间到期了也没能兑换,“之前认识的几乎都走了,就算找到新来的人,他们也不管。摆烂了。”4月13日,王静向「市界」抱怨道。另一名在江西的供应商张乔,则在早前拿到新力位于南昌的一套工抵房。不过,这套价值200多万元的房子,一直处在停工状态中。“我这里还算好点,新力欠我一个朋友5000万元。他每天过得生不如死。”张乔告诉「市界」。王静打算去起诉新力,她找律师咨询后发现,“新力被起诉的太多了。律师说起诉都没什么用,还浪费律师费。只能申请破产清算。”天眼查显示,作为新力境内运营主体的新力地产,涉及到的法律诉讼超过了100多起。柏文喜告诉「市界」,上市地位被取消后,新力需要加快债务与资产重组,促进公司尽快恢复经营和复工复产复售,只有如此才能最大限度保护所有投资者与债权人的权益。“债权人,比如供应商、无优先权的银行贷款、投资机构等,只有全力配合债务重组与公司重整,才有机会挽回部分损失。否则,破产清算的话损失会更大。”柏文喜说。有些债权人选择申请强制清盘令。2022年12月7日,香港高等法院支持了一支境外私募债权人的请求,向新力颁布强制清盘令。不过,黄立冲认为,对于海外债权人来说,他们拿回钱的可能性比较小。尽管新力在过去一年一直在保交楼,一些楼盘比如新力睿园、新力东园等部分楼栋也实现了交付,但还有很多新力的楼盘仍然还没建完,甚至有些处在停工状态。比如新力城二期的业主赵雅,“这一年以来,就多了几棵树。”无奈之下,去年,不少业主选择了断供。着急的不仅仅是赵雅们,也有江西省南昌市新建区的领导。「市界」联系到的一名江西网友爆料称,就在2022年下半年,新建区的领导还去上海见了张园林。“新力在整个新建区有10多个楼盘,其中的烂尾楼盘比较多。”一名江西资深地产人士告诉「市界」。▲(图源/视觉中国)实际上,不仅仅是在新建区,作为本地龙头房企,新力在江西的地位举足轻重。江西有条四号线,被当地人戏称为新力线。只因为这条地铁沿线的楼盘,几乎都是新力开发的。然而,眼看他起高楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了。新力爆雷之后,位于南昌老城区的新力弘阳府,突然将小区内所有含“新力”二字的标识牌给清除了。来不及清除的,就用两张A4纸给糊起来。郭澄一方面感叹“新力退市太遗憾”了,另一方面也认为新力“扩张太快,太激进了”。实际上,被外界认为“实在、低调”的张园林,其实是“很有野心的”。张乔作为供应商,与新力的二十多个楼盘合作过。在他看来,早期的新力和张园林,是不疾不徐的,看不出有多大野心。那时的张园林,也的确是以匠人的心态,来打造一个个优质园林和楼盘。“每一棵苗木都是按照标准规格精挑细选。但随着新力规模的扩大和金融杠杆的作用,张园林和他的新力,在不顾一切追逐财富的过程中,丢掉了初心。”张乔告诉「市界」。(文中郭澄、赵雅、王静、张乔为化名。)作者 | 陶婷编辑 | 孙春芳

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